Wat is het abattement ?

In het Vlaamse Gewest kunnen de kopers bij gewone verwerving van de geheelheid in volle eigendom van een woning die als hoofdverblijfplaats gebruikt zal worden, een vermindering van de heffingsgrondslag van € 12.500  genieten als ze geen ander voor bewoning bestemd onroerend goed bezitten. Die vermindering geldt eveneens voor de aankoop van bouwgronden of van onroerende goederen die tot woning verbouwd zullen worden. Bij de aankoop van een woning of bouwgrond wordt dus een eerste schijf van maximaal € 12.500 EUR vrijgesteld van registratierechten. Dit wordt het “abattement” genoemd. Deze vorm van verlaging van de registratierechten is enkel in Vlaanderen van toepassing (dus niet in Wallonië of het Brussels Hoofdstedelijk Gewest).

Hoeveel bedraagt het voordeel van het abattement ?

Het abattement bedraagt maximaal € 12.500 * 10% = € 1.250. Het is mogelijk dat de koper deze maximale vrijstelling niet geniet bij de aankoop van een zeer bescheiden woning of grond onder de € 12.500. Koopt men bijvoorbeeld een studio van € 10.000 dan bedraagt het abattement maximaal € 10.000 * 10% = € 1.000.

Is het abattement ook van toepassing bij het verlaagd tarief (klein beschrijf) ?

Ja, ook als men een aankoop doet tegen het verlaagd tarief van 5 %  dan geniet men van het abattement. Het abattement bedraagt dan maximaal € 12.500 * 5% = € 625.

Is het abattement ook van toepassing bij de aankoop van een sociale kavel ?

Ja, ook als men een aankoop doet tegen het sociaal tarief van 1,5 %  dan geniet men van het abattement. Het abattement bedraagt dan maximaal € 12.500 * 1,5 % = € 187,5.

Het abattement is enkel van toepassing bij een 'zuivere aankoop'

Dit wil zeggen dat er geen abattement is bij o.m. :  een ruiling; de verwerving van een onroerend goed bij de vereffening van een vennootschap; de verwerving van een onverdeeld part door een derde verkrijger bij overeenkomst of de inbreng van een woning in een patrimoniumvennootschap. Het is niet van belang of de aankoop of verkoop geschiedt onder een ontbindende voorwaarde (bv. beding van wederinkoop of onder een opschortende voorwaarde. 

Op welk ogenblik kan men van het abattement genieten ?

In principe is dit op het ogenblik van de notariële akte. Als men uitzonderlijk het compromis laat registreren, dan kan men op dat ogenblik reeds van het abattement genieten. Het is zelfs mogelijk dat de koper het compromis laat registreren, zonder dat de verkoper op de hoogte is.

Kan men van het abattement genieten, als men niet alleen de eigendom koopt ?

Ja, twee personen kunnen ieder de onverdeelde helft kopen, maar even goed kan de ene een derde, en de andere tweederden kopen. Uiteraard zal het voordeel van het abattement dan wel gedeeld moeten worden. Het heeft op dat ogenblik ook geen belang of zij die samen aankopen vreemden voor elkaar zijn in de juridische zin van het woord, of samenwonen, of gehuwd zijn …als het maar om natuurlijke personen gaat. Het abattement wordt onder de diverse kopers verdeeld in verhouding tot ieders wettelijke aandeel. Indien één van de kopers reeds een eigendom bezit, kan men niet van het abattement gebruik maken.

Wat als men slechts een deel koopt van de woning ?

Om het abattement te genieten moet wel de “geheelheid” aangekocht worden. Als men al eigenaar is van een deel van de woning (door bv. erfenis) en men koopt het andere deel van de woning aan, zodat men nu de geheelheid van de woning bezit, geniet men niet van het abattement.

Moet men de Belgische nationaliteit bezitten om van het abattement te genieten ?

Neen.

Kan ik bij de aankoop van een appartement in aanbouw op enigerlei manier genieten van het abattement ?

In principe wel maar bij zo een “aankoop op plan” is uiteraard het BTW – regime verschuldigd en is er enkel sprake van registratierechten voor wat betreft het grondgedeelte. Bijgevolg gelden hier de regels zoals bij de aankoop van een bouwgrond.

Wat met het abattement als men een aankoop doe in de loop van een echtscheidingsprocedure ?

Eén van de voorwaarden om te genieten van het abattement is dat de koper geen ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd in volle eigendom mag bezitten op het ogenblik van de aankoop. Moet men nu rekening houden met de woning die men met de “vroegere echtgenoot” nog bezit. Er is geen probleem als men de woning of bouwgrond aankoopt met een zgn.”clausule van wederbelegging”. Dit wil zeggen dat men de woning en kosten voor meer dan helft financiert met eigen gelden (bv. geld van de ouders). Ook als men gehuwd is met “zuivere scheiding van goederen” is er geen enkel probleem. Men bezit dan ofwel géén woning of anders de onverdeelde helft. Indien de woning deel uitmaakt van de gemeenschap kan er geen abattement genoten kan worden bij de registratie van de aankoop voor dat de echtscheiding is uitgesproken. Dus deze beslissing geldt voor iedereen zonder huwelijkscontract of als er geopteerd werd voor een gemeenschapsstelsel. Men wel nadat de echtscheiding definitief is uitgesproken als koper teruggave vragen van de betaalde registratierechten ten belope van het abattement.

Wat als de woning nog niet geschikt is voor bewoning ?

Is bij de aankoop de woning nog niet geschikt voor bewoning maar gaat men ze omvormen tot hoofdverblijfplaats, dan geniet men ook van het abattement. We denken hierbij bijvoorbeeld aan een oud pakhuis waar men een loft van maakt. Er wordt immers gesteld dat het voldoende is dat de eigendom effectief voor bewoning gebruik wordt of kan gebruikt worden.

Wat als men een woongelegenheid koopt boven een winkel ?

Ook dan geniet men van het abattement. Het moet niet gaan om een zogenaamde exclusieve bewoning.

Wat is de hoofdverblijfplaats ?

Het gaat om de woning waar men effectief en voornamelijk woont. De inschrijving in het bevolkingsregister is een belangrijke aanwijzing. Er moet dus sprake zijn van een effectief gebruik als hoofdverblijfplaats.  Het moet de koper zelf zijn die het goed effectief gaat gebruiken als hoofdverblijfplaats. Bovendien moet hij/zij de intentie hebben om er lang genoeg te gaan wonen, anders kan er geen abattement genoten worden.

Hoe lang moet men er wonen ?

Eigenaardig genoeg is er in het decreet geen termijn bepaald. Elk geval wordt apart moeten bekeken. Dit betekent dat wanneer men als koper gedurende korte tijd de woning gebruikte als hoofdverblijfplaats, de Administratie zeer zwak staat om een eventuele bijvordering te vragen. 

Hoeveel tijd heeft men om er zijn hoofdverblijfplaats te vestigen ? 

Als het over een woning gaat, heeft men twee jaar de tijd te rekenen vanaf de datum van de authentieke aankoopakte.
Als het over een bouwgrond of ernstige renovatie gaat, heeft men drie jaar de tijd te rekenen vanaf de datum van de authentieke aankoopakte.
Respecteert men deze periode niet zal het abattement teruggevorderd worden, verhoogd met een boete.

Mag men op het ogenblik van de aankoop een ander onroerend goed bezitten ?

Om van het abattement te genieten, mag men op het ogenblik van de aankoop niet voor de geheelheid eigenaar zijn van een onroerend goed, dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd.

Wat verstaat men onder het “ogenblik van de aankoop” ?

Bedoelt men het compromis of de authentieke akte ? In het decreet bedoelde men dat er tussen de partijen “wilsovereenstemming” moest zijn ? Dit betekent meestal het compromis en niet de authentieke (notariële) akte. Bij een openbare verkoop is er geen compromis, dus hier gaat het om de notariële akte.

Wat als ik een woning erf tussen het compromis en de notariële akte ?

Indien men een woning erft tussen de datum van het compromis en de notariële akte. Hoe is dan de situatie ? In dat specifieke geval blijft het abattement verworven. Immers om te beoordelen of de verkrijgers reeds eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd, moet men zich plaatsen op de datum van de overeenkomst van aankoop van het onroerend goed waarvoor men het abattement wil genieten. Belangrijk is wel dat men moet aantonen dat het compromis een datum heeft van vóór het openvallen van de nalatenschap. Men zou dit bv. kunnen aantonen door de datum van de aanvraag van de lening of de aanvraag van een bouwvergunning.

Wat als men een tweede woning koop tussen het compromis en de notariële akte ?

Als men een tweede woning koopt tussen compromis en notariële akte, ook dan blijft het abattement verworven. Bepalend is de datum van de wilsovereenstemming tussen beide partijen. Dit betekent in de praktijk dus het compromis.

Wat als er onjuiste verklaringen afgelegd werden ?

Wat als de Administratie een controle uitoefent en bepaalde verklaringen blijken onjuist te zijn (bv. men is volle eigenaar van een andere woning en verzweeg dit) ? Er zullen in dit geval “aanvullende rechten” moeten betaald worden. Deze rechten zijn gelijk aan de onterecht genoten vermindering. Maar er is daarnaast nog een boete verschuldigd die gelijk is aan deze aanvullende rechten. Als men dus kocht tegen het normale tarief van 10 % dan betaalt men bij onjuiste verklaringen 2 x € 1.250 of € 2.500.

Wat als men voorwaarden achteraf niet kan nakomen door overmacht ?

U koopt met het abattement maar achteraf kunt u niet alle voorwaarden nakomen. Door professionele verplichtingen – waar u echt niet onderuit kunt – kan u in de aangekochte woning toch niet uw hoofdverblijf vestigen. Wat nu ? Wordt u ook beboet ? Neen, in dit geval is er sprake van overmacht. Enkele voorbeelden van mogelijke overmacht : ° de aannemer die de woning op de bouwgrond ging zetten, ging failliet; ° een echtscheiding; ° wegens gezondheidsredenen kan de koper niet meer in een huis met veel trappen gaan wonen; ° iemand wordt werkloos en moet de woning verkopen … Bij overmacht moet men wél de aanvullende rechten betalen (bij het normaal tarief dus 1 250 EUR), maar niet de boete.

Indien u na het voorgaande te hebben gelezen, zeker weet dat er kan genoten worden van het abattement, dan is het nog van belang dat er een aantal vormvoorwaarden nageleefd worden.

Als vastgoedkantoor helpen wij u graag bij de verkoop van uw woning, ook op fiscaal vlak! Contacteer ons op het nummer 0495 60 13 06 of via Dit e-mailadres is beschermd tegen spambots. U heeft Javascript nodig om het te kunnen zien. .
Op weekdagen zijn wij dagelijks telefonisch bereikbaar van 8 tot 22 uur. Op zaterdag en zondag van 8 tot 20 uur.

U zoekt en woning of bouwgrond ? Klik hier voor ons aanbod